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土地市场分化将更加明显

文章来源:  镇江工程造价信息网 发布时间: 2014年02月18日   浏览: 1768   作者:镇江工程造价信息网

土地市场分化将更加明显

 

 

2013年是房地产行业重要的一年,新一届政府组成之后,在经济建设领域简政放权,市场化改革的取向更加明显。而房地产调控长效机制也日益清晰,预期基本保持稳定,限购和限贷保持不变,房产税推进谨慎,上市房企再融资放开,区域调控差别化。回顾这一年,我们的房地产行业已经发生了很多变化。

从总量上来看,对比最近两轮周期,房地产行业在2013年的表现跟2010年有点类似,全年呈现量价齐升的局面。但2013年与2010年相比又存在很多的不同,无论是经济环境还是房地产市场均发生了比较大的变化,尤其是结构层面的变化非常显著。

从经济环境看,国内经济面临着很多内外部不确定因素,经济去杠杆调结构的需求更加迫切,同时GDP增速中枢长期趋势性下降已被确认,但下游的房地产需求全年表现较好,拉动投资维持在高位,为温和去杠杆下的稳增长提供了最有力的支持。

从房地产市场结构上来看,由于行业限购政策以及年龄结构的变化,刚需客户崛起成为市场的绝对主导力量,全年销量的稳步回升,带动房企积极补库存,土地市场的成交也随之顺势上扬,但从土地的溢价率来看,整体上来看还算高位理性。

2012年,国内开发商的主旋律是去库存,扩张的意愿并不十分强烈,造成了全年土地成交整体偏冷。经过20123月以来的持续热销,库存下降明显,去化时间不断缩短。进入2013年,开发商急需补库存,伴随着核心城市优质地块的推出,土地市场景气度回升,各地地王频现。

但与此同时,值得关注的一个现象是土地市场在区域上变得更加集中,火热只局限于一二线城市和部分市场表现较佳三线城市,而其它广大三四线城市土地出让依然低迷。

另据世联行统计,20131-11月,40个典型大中城市土地成交面积为35292.46万平米,同比下降4.5%,相对于2012年土地成交面积同比下降12.0%来说,增速明显回升。土地市场回暖明显,推动了土地成交溢价率的攀升。

但从不同城市类型的土地成交溢价率可以看出,土地市场分化越来越明显,一线城市火热,二线城市次之,三线城市较差。世联的统计数据显示:一线城市土地成交溢价率高达32.2%,二线城市土地成交溢价率为19.1%,三线城市土地市场表现相对冷清,土地成交溢价率只有9.6%

此外,相对于2009 2010年土地市场的火爆局面,2013年土地回暖并没有完全丧失理性。

对比上一轮周期和这一轮周期,我们可以发现2009年和2010年土地成交溢价率一度接近60%,而2013年溢价率最高记录仅为29.7%。这说明开发商的土地购置行为整体趋于理性,战略选择上相对没那么激进,也意味着行业在本轮的回暖中加杠杆相对谨慎。

不容忽视的是,在十八届三中全会《决定》的第三部分:加快完善现代市场体系第六部分:健全城乡发展一体化体制机制中都提到了有关农村集体用地改革的内容。2011年的统计数据显示,农村建设用地面积约1661万公顷,远远超过房地产开发用地年出让16万公顷的规模,也远远超过419万公顷城市建设用地的规模。

从这个角度上来看,未来相当长的一段时间内,农地流转并不会随便扭转其用途,也并不会对现有的土地格局产生大的冲击,更不会对房地产市场产生巨大的供需影响。

目前我国土地出让主要来自于征地,2011年土地出让均价约为每平方米944元,而征地补偿标准最高不得超过所占耕地前三年平均产值的30倍,这意味着农民在征地中所分配的收益比例不高,征地补偿标准严重偏低。

因此允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价的主要目的其实是为了赋予农民更多的财产权利,让广大农民平等参与现代化进程和和共同分享现代化成果,事实上将有助于提升农民收入,待其进城的住房需求得以逐步释放后,对于房地产行业来说才会是一个长期性的利好。(文/黎振伟)(来源:中国建设报)



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