新型城镇化下的地产机遇和挑战

城镇化是现代化的必由之路，是破除城乡二元结构的重要依托。2014政府工作报告中再次提出推进以人为核心的新型城镇化。今后一个时期，我国将着重解决现有“三个1亿人”问题：促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。

以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、传承文化的新型城镇化道路，需要遵循发展规律，积极稳妥推进，着力提升质量。若把“城镇化”三个字拆开来看：“城”是土字旁，代表城镇化离不开解决土地问题；“镇”是金字旁，代表城镇化离不开解决资金问题；“化”是人字旁，代表城镇化跟人的问题密切相关。在推进城镇化过程中，对这三个问题如何处理？如何解决？显然是重点。

过去我们既有的城镇化把重点与焦点都集中在了土地的城镇化上，总是谋划着如何把小城市变成中型城市，中型城市如何变成大城市，把旧城如何改造成新城市。但在人的城镇化问题上，并没有明显体现出以人为本。而在城镇化的资金问题上，过去也没有形成稳定及多元化的投融资模式，所以出现了今天日益积重难返的土地财政问题。

新型城镇化就是要克服过去已经出现的诸多问题，迫切需要解决的是进城之后如何让农村转移人口真正转变成为市民，如何让他们平等分享城市的公共资源和公共服务。同时在资金层面要做到稳定可持续。

新型城镇化的推进对房地产行业来说，的确带来了很多发展机遇，但与此同时，新型城镇化也对房地产业提出了很多新的要求和考验。

首先是宏观政策环境变化的考验。比如在国家宏观政策层面，房地产的产业定位和产业属性已经发生改变，即由过去单纯的经济属性为主逐渐向社会属性与民生属性转变。住房属性也发生了改变，即由过去过度凸显的投资属性和资产属性逐渐回归到居住属性和消费属性。与之相关的土地制度、户籍制度、财税制度和城市融资体制机制也都在改革推进中，这些领域的改革将深刻改变房地产业的外部发展环境。

其次是社会经济环境转变的考验。过去的10年是房地产企业黄金发展的十年，我们赶上了中国经济呈现近两位数快速增长的时代，也赶上了我国城镇化进程驶入快车道的千载难逢机遇。2001年 2011年,我国人口城镇化率由37.7%升至51.3%,年均提高1.36%,被联合国称为城市化速度最快的国家。但未来由于经济增速将呈现中速增长的趋势，城镇化速度也将放缓，与此紧密相关的房地产的需求动力也将减速和减弱，房地产业高速增长的模式不可能一直持续下去，而需要更加注重效益和质量的提高。

再其次是行业游戏规则转变的考验。比如在房地产业的主体市场 住房市场，未来市场需求主体、市场竞争格局及市场供应模式、市场供应结构都会发生变化。房地产行业的盈利模式也将因此发生转变，房企之间的竞争将不再是单纯的规模之争、速度之争，而更多的将是企业专业能力和服务水平、服务能力的竞争。房地产行业将逐渐走出单纯依靠土地开发的模式，更多地走向与产业融合，依靠其他产业的引领带动来支撑房地产业的发展。

最后是政府需求转变的考验。和过去黄金十年时期相比，现在的地方政府更强调产业带动，更重视城市运营，更看好复合地产的开发形态，而不是简单的住宅开发模式。在既有城镇化模式下，过度的土地城镇化发展导致社会矛盾日益加剧，不少城市虽然建设了无数高楼大厦和基础设施，但由于公共服务体系的不完善，农民工仍然处于“半城镇化”状态。可以预期，在地方政府需求逐渐转变的情形下，常规住宅开发等模式将日益受限。

对房地产企业而言，只有转变发展模式才能适应新的发展理念。以行业龙头企业万科为例，万科过去的企业定位是专业住宅开发商，现在万科把自己定位为城市配套服务商。不难预见的是，在万科未来发展中，必然会更多地涉及到一些非住宅的领域以及城市未来发展相关的诸多配套领域都可能会有涉及。

还有一个大家熟悉的例子，在北京周边布局发展的华夏幸福基业，它在发展过程中比较鲜明地突出了新型城镇化所要求和强调的一点：产城一体。未来城镇化过程中的城市发展要更多地体现产业支撑这一因素。因为产业的培育和发展可以创造更多就业机会，可以吸纳更多的就业人口，也可以为地方提供持续的税收贡献等，这对未来城镇化的持续发展而言意义重大。（文/陈国强）（来源：中国建设报）