专业支持:(0512) 63016160 / 销售热线:(0512)63016068
当前在线: 288 今日上线: 1384 今日新增: 3

土地出让应严守规则

文章来源:  扬州市建设工程造价管理站 发布时间: 2012年07月23日   浏览: 1525   作者:扬州市建设工程造价管理站

在土地一级市场上,地方政府虽然是惟一供应者,但在出让时,也应严守相关规则。万柳地块在出让过程中,政府单方面修改、发布信息,在回购房问题上,也存在疑问,这是对规则的轻视。

由于我国的土地产权制度安排不同,形成了一种较为独特的土地市场结构,在土地一级市场上,地方政府是惟一供应者。垄断供应土地在过去是通过划拨和协议方式,存在大量的权钱交易、利益输送行为。归根结底是由于政府在供应中与竞买人具有天然的地位差异和信息优势。为了尽可能减少这些弊病,国土资源部这些年来一直在推公平、公正、公开方式的土地出让制度,这也是当前招拍挂供应土地的一个基本来由。在目前的招拍挂规则里对出让的程序要求很严格,要求制定出让年度计划、地块出让方案、出让公告等一系列文件,最大程度保障供求双方的信息对等、地位对等。

但此次万柳地块在出让过程中,地方国土部门在市场地位、信息发布上似乎隐现了一条不平等的鸿沟。

首先,虽然事先按程序发布了出让公告,但在挂牌完毕要进入公开竞价环节之际,又出了一个公告暂停出让并延期,给出的理由是因故。因什么故,并无解释。单方面修改时间,不给出理由,让人感觉不像是市场的平等主体。

其次,出让公告里对于竞价并无任何限定,按理应该是价高者得,却在延期拍卖前才放出消息,将在到达地价上限后改为竞回购房面积的方式。竞买方式改变这种重大信息匆忙出台,并没有在任何公开媒体上以公告形式发布,对参与者的不公平态度显而易见。

最后,回购房的做法问题重重。此次竞回购房面积的做法仓促出台,基本是为了避免地价过高而现搭配出来的。去年5月国土资源部出台的《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》里,给出了几种避免地价和房价过高的方式,比如限房价,竞地价即给定一个未来出售的房价,要求各方竞争地价,房价如果设定相对低,地价也相对不会太高;限地价,竞房价即给定一个地价,向下竞房价,地价和房价都可控;商品住房用地中配建保障性住房即要求竞得土地人配建一定数量的保障性住房。此次万柳地块的出让方式等于是这些方式的一个变种,房价不设上限,地价设上限,过了上限各购地者就竞争配建的面积。

但在前面《意见》里还要求:确定拟出让宗地配建廉租房、经济适用房等保障性住房的面积、套数、建设进度、政府收回条件、回购价格及土地面积分摊办法等,纳入出让方案,经政府批准后,写入出让公告及文件,组织实施挂牌、拍卖。毫无疑问,万柳地块的回购方案在出让公告里查不到,甚至参与竞买的开发商在第一轮挂牌环节都不知道,这是明显有违程序规定的。

还有一个问题是,至于回购后用于什么用途并无任何说明。如果是用作保障房,那么周边是估计未来要售8万元到10万元的房子,巨大的价格差使得分配方式将会被高度关注。这也很容易引起人们的担心,这些房子会不会被用作政府相关人士的住房福利?或者政府自己拿到市场上出售,来增加一部分财政收入?

但上述等等都没有在事先给出说明,等于是出售的地块到底包含什么样的权利都是未知的,这就不得不让人追问一句,各方的知情权何在?连拍卖的东西都没说清楚就敢去卖,只能说当前的市场关系很扭曲,程序也被人为扭曲得厉害。

另外,在商品房用地上配建回购房,未来还需要考虑一些问题。一个地块上出现产权性质、供应者、价格机制都截然不同的两类住房,建设标准、开发管理、产权的分割、物业管理都会出现一系列问题,处理得不好,最终可能会引发一系列不必要的社会问题。

总的来看,万柳地块的出让在宏观上受到维护宏观调控大局的政治要求影响,微观上仓促采取措施导致一系列不合规的行为发生,这些都基于政府垄断供地所造成的对市场规则的轻视,对市场其他参与者的不公平。要避免出现地王,要调控房地产市场,还是要从经济结构、货币总量这种更宏观、更具有长远意义的方向上着手。也还需要政府把自己放在市场平等地位上,遵守市场规则,公开各类信息,而不要一味以管理者的角色破坏规则。这样的做法不见得有什么真正效果,而引起的政府形象与信用的损失,算起总账来,真的是得不偿失。

 


中国建设报  杨遴杰
 
 
 


标签: 规则 , 土地 , 出让 , 严守
一键分享:

在线客服