即便是在这样严厉的调控之下，目前房价远未跌到公众满意的水平。专家认为，今后管理层可能会在增加与房产密切相关的遗产税、扩大房产持有税、出台更严厉的住房交易税及交易所得税等方面着手进行调控，以促进房价合理回归。

　　房地产调控以来，严控楼市的政策让开发商如履薄冰，地方政府也倍感压力。近日，有消息称，在楼市冷清之下，已有少数中小城市地方政府承受不住煎熬，悄然打开了楼市调整的政策闸门，通过价格指导等变通手段，暗自给当地的楼市调控松绑。令人担忧的是，这些少数城市的少数行为，如果不被令行禁止，甚至被争相效颦，一年多的楼市调控成果可能会毁于一旦，各方对此必须保持高度警惕。

　　在这样的关键节点上，温家宝总理日前在国务院会议上指出，巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。有媒体注意到，这是自2009年楼市调控以来，温家宝总理第五次提及促进房价合理回归。如此明确的政策导向，表明今年房地产调控不会放松。而更引人注意的是，温家宝总理提到继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，关键在逐步完善四个字上。如何完善？怎样完善？成为令人玩味的重点。

　　据专家分析，目前，在房地产调控中，抑制住房投机投资性需求政策主要有四个：差异化住房信贷政策；差异化税收政策；限价政策；限购政策。差异化房贷和差异化税收政策是准经济性手段，限价和限购政策是行政性政策手段。那么，政策着眼点中的逐步完善将放在哪一部分呢？一些业内人士认为，在具体执行中争议最大，但也是收效最为显着的限价和限购政策，有可能是温家宝总理所指的逐步完善的核心。就金融杠杆而言，住房按揭利率的差异化及首付比例，是保证住房为基本消费品的主要工具。如果有好的住房信贷差异化政策，那么当前的住房限购、限价等行政手段就不需要了。无论如何，政策信号说明，完善现有抑制投机投资性需求政策已经摆上决策层议事日程。

　　房地产调控政策旨在惩罚和控制投资投机性需求。某银行分析师向记者表示，在信贷方面，目前已经实施的二套房贷首付成数和利率不会下降，而对三套房不得放贷的政策还将继续执行。在越来越微妙的市场环境下，银行的信贷结构将继续发生变化，投向房地产业的贷款将更加审慎，总体有可能呈下降态势。

　　事实上，经过旷日持久的严厉打压，楼市已经告别昔日的繁荣躁动。统计显示，近10年来，多数年份商品房销售面积同比增幅均在10%以上，而2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米，仅增长4.9%。如此情景，仅比国际金融危机影响下的2008年楼市好一些。

　　而2012年春节期间的楼市成交数据更为糟糕，几乎到了冰点。根据已公布的数据统计，春节期间，广州签约23套，深圳与上海分别成交17套和16套。二三线城市中，青岛、东莞、扬州等9个城市成交只有个位数，济南、无锡等城市则更为尴尬，遭遇零成交。北京市住建委网站数据显示，截至1月27日，北京新建住宅签约套数为4319套，而二手房住宅签约仅2510套，总成交仅6829套，总成交量创有网签记录来的最低值。如果这样的态势持续下去，1月北京楼市成交量很可能创下历史新低。

　　但是，即便是在这样严厉的调控之下，房价远未跌到公众满意的水平，普通民众还不能够以合理价格购买到所需的住房。在一线城市，房价依然在小幅上涨。记者了解到，以今年1月份为例，包括北京、广州、深圳等一线城市在内，全国有29个城市的房价仍然在上涨。中国指数研究院2月1日发布的报告显示，1月份全国百城住宅价格同比2011年1月上涨1.71%，其中，3个城市同比涨幅介于10%至13%之间，75个城市同比涨幅在10%以内。而今年1月份全国10大城市中，就有4个较2011年1月出现了同比上涨。其中北京房价同比上涨0.71%、广州同比上涨1.37%、深圳同比上涨2.13%、武汉同比上涨2.86%。因此，楼市调控虽有效果，但温度并没有真正降低。从现在的市场情况看，仍然有必要通过政策继续给楼市降温。

　　中国社会科学院金融研究所研究员、房地产专家易宪容认为，今后管理层可能会在以下几个方面着手进行调控，以促进房价合理回归。在税收方面：一是将增加与房地产相关的税种，如增加与房产密切相关的遗产税；二是将已经在上海、重庆试点的房产持有税扩大到更多的城市试点，甚至在全国所有城市推广。由于住房是一种消费产品，对住房的税收问题更关注的是住宅的直接税，即在物业税的征收上，通过住房的物业税不仅可抑制居民的过度需求，也能够达到收入再分配的作用。三是针对性地对住房交易环节采取严厉税收政策，以遏制住房投机炒作，可出台更为严厉的住房交易税及住房交易所得税。可借鉴中国香港和新加坡等地的成熟经验。
来源:金融时报