构建长效机制涉及财政、税收、土地、金融等多项改革，是一个长期过程。2014年房地产长效机制仅仅只是起航，将与行政调控及正在逐步推进的各项改革相互交错。

十八届三中全会为构建房地产长效机制而开出的改革清单是一个浩瀚的系统工程，涉及到财政、税收、土地、金融、价格以及政府、市场、保障、城市、农村等方方面面，既要给一部分人带来利益，又要触及一部分人的利益，难度可见一斑。就当下而言，构建长效机制正面临五个方面的纠结。

首先是经济增长存在下行压力。国家统计局服务业调查中心、中国物流与采购联合会发布报告称，2013年12月份我国制造业采购经理指数 简称PMI 为51%，比上月回落0.4个百分点。新订单、积压订单、出口订单指数均不同幅度下降，反映市场需求水平略降、产品库存指数、采购量指数下降，表明企业对未来市场仍持谨慎态度。由此可以预计的是：未来工业增长率趋降，出口增长率也有可能下降，经济增长仍有一定下行压力。

而靠改革对冲经济增长所面临的下行压力在短时间内也很难做到。据国家统计局公布，2013年我国GDP增幅7.7%,与2012年相比是零增长。2014年中国经济增长目标保持在7.5%左右的可能性较大，但也有下行到7%的可能性。

如此一来，建立房地产长效机制，难度可想而知。要想保持高增长、推行改革、建立房地产长效机制就没有“窗口期”，反之，经济就要放缓，缓到什么程度，取决于经济和社会成本。总之，“鱼和熊掌难以兼得”。

其次是金融刺激依赖难摆脱。2014年信贷周期的影响至关重要，其波动将会带来双向风险。如果决策层只注重控制M2和人民币贷款，鼓励金融创新和资产证券化可能造成广义信贷增速超预期。如果监管层收紧对银行同业业务的监管或对信托产品的信用风险控制，则可能造成流动性意外紧缩，抬高实体经济的边际资金成本。此外，推进中的利率市场化和资本账户放开或会进一步加大货币政策调控的难度。

与此同时，中国经济仍然未摆脱靠投资及房地产作为驱动力的模式。2013年，虽然强调不刺激、不救市、去杠杆，进行结构性改革，但通过几次“微刺激”和“精准刺激”，银行信贷资金又大量流入房地产领域，造成的流动性已超过2012年。这是造成房价快速上涨的主要原因。

我国的经济已经造成对金融刺激的“依赖症”，短时间内还难以自拔，这对建立长效机制构成直接的威胁。要想建立长效机制，必须改革金融，收紧货币投放和信贷投放。但是，一收紧，经济就要告急，足以让政府左右为难。

再其次是土地供应力度面临纠结。摆脱行政调控，建立房地产调控长效机制，一条重要的路径就是要增加土地供应。但与此不相匹配的是，中央城镇化工作会议提出：节约利用土地资源，严控增量，盘活存量，限定城市发展边界，切实提高城镇建设用地集约化程度。

2014年，国土部称还将全面推行节约集约用地政策，用地规模实施总量控制和减量供应，加大存量建设用地供应，减少新增建设用地。

这两项政策都是合理的，但在相当长时间内又是相互矛盾的。在一线城市“北上广深”将体现得更为充分，一线城市已经没有土地可供应，且在下一轮城镇化中，城市的边界也将得到控制。因此，一线城市只能盘活存量，其供应端将受到限制，房价继续上涨将不可避免。由此可见，建立房地产长效机制对土地供应的约束在实践中难以把控。

最后是短期内地方债务问题无解。目前地方政府尚无任何解决地方债的新办法，卖地还债和举新债还旧债，依然是地方政府的共识。这正是中央政府在房地产市场调控上的纠结点 若政策从紧，将影响地方政府的收入来源，增加地方债失控的风险；若放松，则房价迅速飙升，恐引起更大的社会问题。

除上述之外，全面推行房产税显得“雾里看花”。综合起来看，虽然房产税顶层设计的基调已经确定，但在具体实施方面，一是存在巨大的法理障碍；二是目前不是普征房产税的理想“窗口期”，因为经济尚未筑底企稳，更难言复苏。此刻普征房产税会引起恐慌性抛售空置房，挫伤宏观经济，甚至会导致经济崩溃，引发社会矛盾。

但房产税一言既出，如果迟迟不推行，一则失信社会，二则房地产长效机制难以建立，房价难以控制；立即全面推行房产税，会造成群体性“踩踏事件”。可见，目前选择一两个城市进行扩大试点和加快房产税立法是最好的政策选项。

胡志刚