15日，十二届全国人大三次会议闭幕后，国务院总理李克强会见了中外记者并回答记者提出的问题。在今年“两会”期间，关于房地产的相关讨论较往年有大幅减少，但这次答记者问环节，首个问题就针对房地产市场调控，让人颇感意外。

总理的回答透露出2015年调控的几个方向：首先是强调“中国政府有保障群众基本居住条件的责任”，棚改和城市和农村危房改造方面还要加大力度，这与政府工作报告的要求保持一致；其次是肯定了城镇化进程对房地产市场的支撑作用；最后是在去年“分类调控”的基础上，要求因地制宜，分城施策，“强化地方政府合理调控房地产市场的责任”。

从总理的表述上看，舆论对2015年的市场判断普遍较为乐观，认为基本可以判断为“利好”。特别是总理首次明确了“中国房地产市场的需求是刚性的”，并且鼓励居民自住性住房和改善性住房需求。尽管今年“两会”针对房地产颇有“冷处理”的感觉，但是对于中国经济，即使是转型降速中的中国经济而言，房地产业的作用也是不可低估的，这也是即使中央不出台新的调控政策也要反复强调“平稳健康”的原因。继续发展房地产市场，是宏观经济短期之内不会改变的需求。

2015年，焦点可能会更多地集中在“刚需”和“改善”类产品。以往，国家的宏观调控政策基本保持在鼓励和遏制之间的转换，但近几年来，“保刚需”成为基本共识，渐渐成为独立于大调控政策之外的“保护区”。在2015年相对宽松的货币政策与信贷政策之下，满足城镇居民基本住房需求的房地产产品应该会受到市场的欢迎和认可。

除产品类型之外，“分类”还应该体现在城市之间的差别上。进入2015年，一线城市并没有放松限购的举动，房价也依然坚挺，但正像总理所表述的那样，中国有“特大城市和中小城市、小城镇，情况各异”，这时就需要强化地方政府合理调控房地产市场的责任。

政府之责，记者理解为需要确保房地产市场不出现重大波动。房价方面，目前，除一线城市以外，限购政策已经基本实现放松或取消，各地市场出现一定的复苏迹象。对此，地方政府需要结合当地实际进一步明确市场化的调控措施，避免投机投资性购房需求快速重新进入市场造成房价过快上涨，走出以往调控非暴涨则暴跌的怪圈，是为“合理”。

供应方面，应充分分析市场需求，吸取一些“鬼城”的教训。此前，温州、鄂尔多斯等地受到调控影响，投机投资需求受到一定压制，逐渐被挤出市场，房价出现较大波动，对当地经济和居民财产均造成较大冲击。因此在土地供应节奏上，需要根据实际开发需求和就业人口变化及时进行调整，确保供需之间的基本平衡。

对于地方政府和房地产行业而言，新型城镇化带来的机遇仍将长久持续。从今年以来的数据显示，标杆房企在一线城市拿地的比重远超往年，这一方面说明部分二三线城市和中小城镇的土地供应由于前期的超量供应进入半休眠状态，另一方面也显示房地产开发企业对于这些地区市场的信心不足。但人口的城镇化，最终必须体现在提升中小城镇的就业容量上，体现在基础设施建设的全面升级而非一味建房。只有稳定的就业带来持续可预期的稳定收入，才能给城镇新增人口实现购房需求的转化提供可能。