土地市场分化将更加明显

2013年是房地产行业重要的一年，新一届政府组成之后，在经济建设领域简政放权，市场化改革的取向更加明显。而房地产调控长效机制也日益清晰，预期基本保持稳定，限购和限贷保持不变，房产税推进谨慎，上市房企再融资放开，区域调控差别化。回顾这一年，我们的房地产行业已经发生了很多变化。

从总量上来看，对比最近两轮周期，房地产行业在2013年的表现跟2010年有点类似，全年呈现量价齐升的局面。但2013年与2010年相比又存在很多的不同，无论是经济环境还是房地产市场均发生了比较大的变化，尤其是结构层面的变化非常显著。

从经济环境看，国内经济面临着很多内外部不确定因素，经济去杠杆调结构的需求更加迫切，同时GDP增速中枢长期趋势性下降已被确认，但下游的房地产需求全年表现较好，拉动投资维持在高位，为温和去杠杆下的“稳增长”提供了最有力的支持。

从房地产市场结构上来看，由于行业限购政策以及年龄结构的变化，刚需客户崛起成为市场的绝对主导力量，全年销量的稳步回升，带动房企积极补库存，土地市场的成交也随之顺势上扬，但从土地的溢价率来看，整体上来看还算高位理性。

2012年，国内开发商的主旋律是去库存，扩张的意愿并不十分强烈，造成了全年土地成交整体偏冷。经过2012年3月以来的持续热销，库存下降明显，去化时间不断缩短。进入2013年，开发商急需补库存，伴随着核心城市优质地块的推出，土地市场景气度回升，各地地王频现。

但与此同时，值得关注的一个现象是土地市场在区域上变得更加集中，火热只局限于一二线城市和部分市场表现较佳三线城市，而其它广大三四线城市土地出让依然低迷。

另据世联行统计，2013年1-11月，40个典型大中城市土地成交面积为35292.46万平米，同比下降4.5%，相对于2012年土地成交面积同比下降12.0%来说，增速明显回升。土地市场回暖明显，推动了土地成交溢价率的攀升。

但从不同城市类型的土地成交溢价率可以看出，土地市场分化越来越明显，一线城市火热，二线城市次之，三线城市较差。世联的统计数据显示：一线城市土地成交溢价率高达32.2%，二线城市土地成交溢价率为19.1%，三线城市土地市场表现相对冷清，土地成交溢价率只有9.6%。

此外，相对于2009 2010年土地市场的火爆局面，2013年土地回暖并没有完全丧失理性。

对比上一轮周期和这一轮周期，我们可以发现2009年和2010年土地成交溢价率一度接近60%，而2013年溢价率最高记录仅为29.7%。这说明开发商的土地购置行为整体趋于理性，战略选择上相对没那么激进，也意味着行业在本轮的回暖中加杠杆相对谨慎。

不容忽视的是，在十八届三中全会《决定》的“第三部分：加快完善现代市场体系”和“第六部分：健全城乡发展一体化体制机制”中都提到了有关农村集体用地改革的内容。2011年的统计数据显示，农村建设用地面积约1661万公顷，远远超过房地产开发用地年出让16万公顷的规模，也远远超过419万公顷城市建设用地的规模。

从这个角度上来看，未来相当长的一段时间内，农地流转并不会随便扭转其用途，也并不会对现有的土地格局产生大的冲击，更不会对房地产市场产生巨大的供需影响。

目前我国土地出让主要来自于征地，2011年土地出让均价约为每平方米944元，而征地补偿标准最高不得超过所占耕地前三年平均产值的30倍，这意味着农民在征地中所分配的收益比例不高，征地补偿标准严重偏低。

因此“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”的主要目的其实是为了赋予农民更多的财产权利，让广大农民平等参与现代化进程和和共同分享现代化成果，事实上将有助于提升农民收入，待其进城的住房需求得以逐步释放后，对于房地产行业来说才会是一个长期性的利好。（文/黎振伟）（来源：中国建设报）