住宅电梯陷入中年困局
 

电梯又成热点，七八月间，各地见诸报端的电梯事故层出不穷。

“我们只想要安全的电梯。”有人这样在网上说，但想要满足这样简单的要求，却并不容易。

以南京为例，上世纪90年代开始出现二三十层高的住宅，此后，电梯成为标配。不过，近20年时间过去，由于使用和维保不到位，昔日的电梯陷入了困人率最高的“中年困局”，新建住宅的电梯也常常因为使用不当出现问题。

电梯事故频频，已是中国城市建设中一个无法回避的问题。

从2000年起，房地产高速发展，中国进入高层住宅时代。数据显示，2014年底，中国已经成为电梯保有量第一大国。目前，中国电梯数量达360万台，江苏省有38万台电梯，南京市各类在用电梯达到五万余台，其中乘客电梯45399台，自动扶梯4540台，自动人行道432台。

按照国际惯例，电梯使用年限为15~25年。那么，2000年前后安装的电梯，已经进入了“中年困局”。而这一阶段的电梯，是困人率最高的。

笔者从南京市质监局了解到，去年，南京困人率最高的电梯并不是使用了15年以上的老旧电梯，而是用了11年到15年的中年电梯，使用3年以内的电梯困人率也很高。而在导致电梯故障高发的原因中，不文明使用电梯的行为占了绝大部分。

“使用3年以内的电梯困人率高，是因为新房装修时，很多人用电梯运装修材料导致的。装修用的沙子掉在电梯或井道里，很容易引发故障。”南京市质监局特设处副处长朱晔秋介绍，使用了11年到15年的电梯困人率最高，可能是因为维保没有跟上，或者使用者不够爱惜。

近日，国家质检总局、国家标准委批准发布了《电梯主要部件报废技术条件》(下称“报废标准”)，明确了电梯报废条件。“这份标准主要是给技术人员提供参考的，里面关注的主要是与安全相关的部件，如果出现标准中的问题，电梯都会出现异常甚至失效。”南京特种设备安全监督检验研究院相关专家说，报废标准明确，电梯主要部件达到其规定报废技术条件，或达到使用维护说明书给出的报废技术条件，优先考虑修理，如修理后仍不能符合要求或修理成本过高，需考虑报废。

在《南京市电梯安全条例》中，物业公司被认定为小区电梯的使用单位，对电梯的日常保养负有义务，小区电梯频频发生故障，物业公司被指责的声音也最大。

南京市物业办相关人士说，《南京市电梯安全条例》当中明确规定，电梯安全的主管部门是质量技术监督部门，住建委下属的物业办主要负责管理小区专项维修资金，电梯需要大修或更换时就要动用专项维修资金。

“物业企业管理，是一种市场化行为，我们只能通过这种方法来倒逼。”这位人士认为，物业费构成的不合理，是电梯维保不力的深层次原因，如果这个问题不解决，电梯困人的问题可能会无解。

笔者了解到，南京现有的物业费收取模式，主要是“包干制”，简单来说就是每平方米多少钱，业主与物业公司只要约定好这个收费标准，那么只要按月缴费即可。在业主每个月支付的物业费当中，包含了保洁、安保、绿化管养、电梯维保等各项成本。

“现在每年人工成本都在上升，但是物业费很多小区却多年不变，物业公司很难挣到钱。要维持下去怎么办?压缩成本是必然的，像电梯维保这种的，能省一点是一点，这不是个别事例，而是行业同行的潜规则。”南京一家物业公司老总也有点怨言。

不搞“包干制”，那么“酬金制”行不行?“酬金制”是近年来不少专家所提倡的物业费收取模式。“物业公司每年拿固定报酬，物业公司发生的每一项成本，都用明细列出，这些发生的成本由业主承担。这样可以减少扯皮，让物业公司把应该做的做到位。”物业办相关人士表示，酬金制的模式前提是需要有专业的第三方机构来审核，而且物业费的收取相对复杂，因此南京现在几乎没有小区采用这个模式。

“如果是包干制，业主所缴纳的物业费金额肯定是少于酬金制的。很多人明白这点，为了少交钱，宁愿糊涂地采用包干制，同样物业公司也愿意装糊涂，因为包干制的物业费模式中，他们有压缩成本的空间。电梯的困局，就是双方装糊涂的结果。”一位物业管理方面的专家认为。

（来源：中国建设报）