钱多、缺少投资方向是房价上涨过快的两大原因。当前房价的下跌仅仅是以行政利刃砍掉需求带来的，限购退出后的房价上涨不缺乏动力。解决房价问题的关键在于，构造一个均衡稳定的经济发展结构。

最近一些高房价城市频现房闹事件，说明房价在限购政策执行一段时间后已经出现了实质性下跌。对此，很多业内人士都表示放开限购，房价一定会报复性上涨，论证方式不一而足。

过去房价上涨过快总体上可以概括为两个原因：钱多，缺少投资方向。我国消费不旺带来GDP增长和就业问题，长期依赖大规模固定资产投资和低汇率推动出口增长两种方式来解决。低汇率政策积累了大量贸易顺差和谋求汇率升值好处的热钱，由此形成的外汇储备都需要央行投放货币来购买。外汇储备增加得少，投放的货币小于或者接近经济发展需要的货币增加量，无伤大雅。可是加入WTO后我国外汇储备快速增加，2007年开始迈上一个新台阶，连续几年我国外汇储备增加超过4000亿美元，考虑到汇率和货币乘数，最后在市场形成的广义货币M2增加额在10万亿元人民币上下，而2007年中国的GDP才24.66万亿元人民币，由此出现了周其仁老师说的被动超发货币现象。

超过经济发展需要的新增货币必然要去投资获利，却发现找不到好的方向。世界工厂里，一般产品的生产能力都饱和甚至过剩，利润率低；而一些大型的、收益高的生产领域都被一个叫垄断的铁桶围了起来，比如石油、电力、电信、交通等。实业领域没出路，货币如水，漫出来就会自己寻最有利的道路前进，变成投机资本。投机有两大爱好，紧盯那些短期内无法增加供应、持有期间不会变质的商品，所以有人炒黄金、股票，没人炒豆芽菜。房子作为满足这两个条件的生活必需品，自然成为所有投机资金的最佳选择，这也是为什么任何一个国家经济过热都会出现房价快速上涨的原因。

时至今日，钱多、缺投资方向的问题并没有解决。M2到今年3月底已经达到89万亿元的规模，与此对应的是去年年底GDP为47万亿元，货币超发更胜以往；主要出口国经济形势不好引起出口需求下降，加上国内通胀水平较高使得出口成本不断上涨，都导致国内一般产品市场产能过剩严重；而垄断的央企们不仅没有收缩范围，似乎还在隐隐往外扩。总体来看，引起房价上涨的根本原因不仅没有消除，还有所恶化。房价的下跌仅仅是以行政利刃砍掉需求带来的，限购退出后的房价上涨不缺乏动力。

解决房价问题，关键在如何解决找不到出路的过量货币问题。一方面要改革汇率形成和货币发行制度来避免货币超发，免得下游洪水没退，上游还哗哗下暴雨；另一方面是要让存量货币有地方可去，方法很简单，一种是大禹治水的疏通引导方法，一种是大娘和面用的水多了加面方法。

前一个要求把洪水流动中被堵塞的部分打开，放开市场空间，让货币有地方可去。方法很简单，解除垄断，各个领域都可以让社会资本进入。不过现实不尽如人意，民营36条执行起来举步维艰，从两桶油围剿民营加油站来看，是在倒退。铁道部虽然最近在考虑引入社会资本参与建设，也是在自己背负不起前几年狂飙猛进带来的资金负担时的不得已而为。有利润就挤压，遇到问题才放开一点，这种缺乏整体制度安排的垄断格局不打破，货币就会在狭窄的投机通道里狂奔。除了现有垄断市场的放开外，还可以考虑开发新的市场空间，如农村的土地市场，让农民可以处置自己的宅基地、承包地，也可以吸引大量资金进入，提高农民的财产性收入。放开垄断如果是疏通堵塞的河道，开发市场就像把洪水引入沙漠，两者并举，效果立竿见影。

大娘的活面方法，就是要把存量的从来不流动不需要货币对应的沉淀资产盘活，进入市场交易，来对应一部分货币，比如卖掉央企、卖掉国有股份。关键是收回的货币不能再由政府通过投资方式快速回流到市场上，可以投到有巨大缺口的养老、医疗以及住房保障等长期福利领域，既减缓资金冲击，又提高福利水平和国内消费能力，减弱对出口的依赖以及由此引起的货币超发。

房价问题其实是宏观经济失衡的一个表现。改革汇率制度、破除垄断、卖掉央企、放开农村土地市场，看起来都是非常艰难的改革。只是在相对轻巧的刺激出口、放纵投资的方式都走到尽头后，留下了这么一个巨量货币压力需要解决。借着压力推动改革，意义不在降房价，降房价只是附带的效果，更主要的是构造一个均衡稳定的经济发展结构，这也许是当前仅有的好选择吧。

中国建设报  杨遴杰