改革开放以来，尤其是城镇住房制度改革以来，我国住宅建设取得了举世瞩目的成就，城乡居民的居住水平有了极大提高，居住环境有了极大改善，大规模的住宅建设也对经济发展起到了推进作用。但是，必须看到，我国住宅建设与到2020年全面建成小康社会的要求还有很大差距。

住宅建设仍将是一项长期任务

全面小康，就居民家庭的住房而言，就应当使绝大多数居民家庭能够住在符合健康、文明标准的住房里。简而言之，至少让大家住在功能齐备、安全卫生的成套住房中。而现在，城镇的住房套户比只有0.81︰1，有些家庭又拥有两套以上的住房，也就是说，至少还有20%多的城镇家庭居住在不成套住房中；农村的住房，虽然面积大一些，但居住功能、环境质量、基础设施和公共服务设施都差强人意。要全面改善城乡居民的居住条件，使经济社会发展的成果惠及全体人民，我们还有很长的路要走，还要付出很大的努力。

现在，在一些地方房地产市场确实出现了供大于求的现象，需求不足，库存增加。这个问题的产生，有发展盲目性的因素，也有房价涨得过快，脱离了居民家庭支付能力的因素。买得起房，租得起房，又能买得到房，租得到房，谁愿意“蜗居”呢？我对当前住房市场的总体判断是总量不足，局部过剩。

“六五”人口普查的资料表明，城镇中居住在不成套住房的家庭有近5000万户，人均建筑面积不足15平方米的家庭，全国仍有4340万户，没有管道自来水的家庭有2800万户。这些居民的住房亟待改善。

在城镇化进程中，城镇住房需求压力也在不断加大。城镇化，要使农业转移人口融入城镇，很重要的是要有稳定就业，稳定居住。或者说，住房是一个必备条件。这些年，每年从农村向城镇转移的人口有2200万，城镇间流动的人口有1200万，加起来有3400万人口在流动。这些人口，有部分是就近流动，不增加住房需求，而其中70%到80%是远距离流动，必然有新的住房需求。我国人口迁徙有一个特征，举家迁徙的只占10%多一点，绝大多数是单身或夫妇两人在外地工作，家还留着原住地，这就出现了“两头沉”的现象。也就是说，原住地的住房不能匀出来供应其他家庭，但在新工作地又需要新住房。所以，即使我们的住房总量达到一户一套，住房不足的矛盾依然会存在。

城镇住房制度改革的方向是市场化。讲市场化，就是要使尽可能多的家庭能够通过自己的劳动，在市场上购置或者租赁住房。然而，2008 2011年，全国城镇住房平均价格上涨40.97%，同期城镇居民家庭可支配收入增长38.2%，房价增长快于居民收入增长2.77个百分点，大城市更是大幅度超过居民家庭收入增长速度。这意味着越来越多的居民家庭被市场挤出，难以通过市场来解决自己的住房问题。我们讲市场化，当然讲的是对多数人的大众市场，而不是讲对少数人的小众市场。如果这个态势发展下去，住房市场化改革目标就会变成空想，政府住房保障的任务也会越来越重。社会上有人批评不需要搞那么多保障房，去体验一下较低收入家庭的住房条件，就知道该不该搞了。

其实，在讲住房总量已经足够了的人缺乏一个基本的经济学常识，什么商品供大于求了价格还能涨？价格是由供求矛盾决定的，正因为供应不足，住房价格才会持续不断地上涨。

有人将市场与政府的住房保障截然划分开来，说政府不要干预市场，只要把保障房搞好了就行，“井水不犯河水”。市场会有失灵，会有缺陷，市场不会主动地关注较低收入家庭买不起房、租不起房的问题。住房市场与住房保障，有区别，但也有联系。住房保障既是政府公共服务的责任，也是对市场的补充，对市场失灵的矫正。能够通过市场获得合适住房的家庭多一些，或者说有支付能力的家庭多一些，政府的住房保障就可以相对少一些。

在经济发展过程中，总会有一些家庭因为劳动能力技能低，就业不稳定，或者疾病等其他原因，收入比较低，住房支付能力不足，住房又比较困难，政府对他们提供住房保障是一项长期的公共服务内容。就是在欧美发达国家，住房水平已经很高了，对较低收入家庭供应合适住房，仍是政府公共政策的重要内容。到明年年底，我国在“十二五”期间建设3600万套城镇保障房的目标任务，即将完成，集中地解决一批较低收入家庭的住房问题，也不可能以后就万事大吉，住房问题都解决了。

用“心、知、行”为保障房质量护航

保障房质量好不好？会不会因为投资有限而导致质量缺陷 会不会因为住房面积较小而导致功能欠缺？这些都是社会各界关注的问题。

我认为，要搞好保障房质量，就应做到“心、知、行”。

一是，保障房质量是政治道德责任。我们在工程建设中讲质量责任，一般都是说法律责任、民事责任，而保障房建设不仅仅要承担法律责任和民事责任，也要承担政治道德责任。这就是“心”。

保障房是向住房困难且收入较低、住房支付能力不足的家庭供应的，是政府为了社会均衡发展、保障公民的基本住房权利而实施的民心工程。

无论是租赁型的保障房、购置型的保障房，还是棚户区改造的安置房，或是含有公共财政的投入，或是政府让渡了土地收益，或是政府给予了税收等方面的政策支持，都包含了公共资源的投入。这些公共资源是属于人民的。保障房的质量反映了政府服务于民众的信誉，也反映了人民对社会均衡发展的期盼，不同于一般产品生产者与消费者之间的质量保证关系。保障房的建设者实际上是肩负了政府的信誉、人民的重托。保障房的质量不仅仅是政府的政治道德责任，也是从事保障房建设的单位的政治道德责任。建得不好，质量有问题，就糟蹋了公共资源，就辜负了人民的期望。所以说，保障房质量是对人民负责的政治道德问题。

毋容置疑，保障房建设中，承担具体建设的各方都是市场主体，都会有自身的利益追求。但是，必须正确处理好义与利的关系。何谓义？指的是行为的适宜或正当，泛指道德准则或道义要求。保障房建设活动中的“义”，就是要努力提高质量，使公共资源发挥最大效用，使居住者生活安全、安定、舒适。如果“利”是以牺牲“义”为代价取得的，因小利而忘大义，以小利而害大义，是绝不可取的。心不正而行无矩。

在保障房建设中，顾大义就尤为重要。一些项目之所以质量搞得好，就是参与建设的各方，真正把保障房质量作为大义来对待，恪守政治道德，用一颗对困难群众温热的“心”、诚挚的“心”，用政治道德去建设保障房。

二是以正确的方式保证保障房的质量。就住房建设的质量而言，保障房的质量保证具有共性，商品住房建设应当做到的质量控制，保障房也应当做到。但是保障房有其特点，是供应给较低收入家庭的，户型比较小，居住密度比较大，住户的支付能力比较低，这就要求知其特点，而切实地保证住户的居住质量。也就是“知”。这个质量概念是广义的，不仅仅是施工质量，也不是表面上看起来好看。

在一个保障房的小区里，居住的家庭、人口，会比同规模的商品房小区多，所需要配置的基础设施、公共服务设施也要相对多一些，也要有更加合理的交通路线设计。较低收入家庭应当享有必要的服务品质和环境品质。住在保障房小区里的，需要特殊服务的社会群体也会多一些，比如残疾人、老年人，与他们的需求相适应，还应当建设必要的无障碍设施和养老服务设施。保障房不是简单地给较低收入家庭提供一个居住空间，而是提供一个适于他们的生活条件和环境。应当把保障房小区建设成为住房保障对象美好生活的家园，让所有住户都能享受到社会的关照和温暖，都能沐浴到社会发展的阳光雨露。

住房保障是保障较低收入家庭的基本住房需求，建的住房套型面积会相对小一些。因为公共资源是有限的，以一定的公共资源解决更多困难群众的住房问题，是住房保障这一公共政策所追求的目标之一。然而，这并不能成为削弱保障房居住功能的理由。保障房一样要满足家庭的基本居住功能需要。这就要求住房的设计师在有限的住房空间里，合理安排各项居住功能，提高空间利用效率，要做到“小”而“善”。保障房的空间布局、功能配置，实际上是公共资源公平善用的重要方面。之因为小，而建设更加难。上海有一句俗话，“螺蛳壳里做道场”，保障房建设，小房子要做出大文章。

住房保障对象之所以收入低，是因为就业能力低或者就业不充分。这个问题，通过住房本身是解决不了的。但是，保障房项目的建设可以解决一些问题。通过在保障房项目中配置一些商业设施，为住房保障对象提供一些就业机会，也可以开展一些劳动技能的培训，改善住房保障对象的就业能力，适当增加他们的收入，从而改善他们的生活。

由于城市土地资源有限，旧城区改造的征收成本又比较高，要以有限的资金、在较短的时间里建设数量较多的保障房，自然会将保障房项目的选址落于城市周边，这就必须更加强调保障房项目的公共交通等基础设施和商业、教育、医疗等公共服务设施建设。

三是全过程落实质量责任。落实质量责任不能停留在口号上，或者停留在纸面上，而需要落实在行动上。这就是“行”。

保证工程建设质量，有法律法规，有标准，有操作规程，严格执行这些规定，质量才能得到保证。保证保障房的质量，需要每一个建筑活动主体怀着责任心和事业心，从细微处做起，认认真真做好本职工作。

“行”，也有一个被动地“行”，还是主动地“行”的问题。规章制度是死的，人是活的，一丝不苟地执行规章制度，当然能够保证住房的基本质量，但这还不够，还需要所有从事保障房建设的人，主动地、认真地为保障房的质量尽心尽责。每一个设计师、工程师、工人，都应当从居住者的角度思考，如果你自己住在这个房子里，你会怎么设计、施工，你希望什么样的住房空间布局，希望什么样的功能配置，希望什么样的管线布置，希望什么样的施工质量？把自己放进去，设身处地从住户的需要着想。这样才能真正提高保障房的质量。

社会各界对住房质量批评的甚多，诸如规划布局不科学，住房空间不合理，管线隐患多，渗漏等质量通病长期得不到根治。这些问题的产生，有住房供应总体处于短缺，生产者粗放型的发展就可以获得丰厚利润的原因，也有设计师、工程师、工人不是用心来生产一个优质产品的原因。相当多从事住房建设的人，还是把住房当作一个混凝土砌起来的“壳”，里面填充上居家生活必要的设备，只要安全没问题了，竣工验收能过得去，任务就完成了。许多住房质量问题，都是因为在一个小环节里考虑不周，或者设计、建造时不够认真引起的。真正要建设一个好住房，建设一个住户满意的住房，还有许多方面需要改进，要以给住户提供一个最佳居住生活环境出发，从设计开始，一件件事情去斟酌，一个个环节去矫正，努力建设住户满意的住房。

要把住房质量作为大事来抓

在全社会固定资产投资中，住房投资占20%左右；在全社会的房屋施工面积中，即使除去非专业队伍建造的农村住房，住房施工面积也要占70%多。但我们现在建设领域的各项奖，住宅工程占的比重非常小。詹天佑奖优秀住宅小区项目，既反映了社会对住房建设工程的认可，也反映了住房建设水平、质量的提高。

搞专业工程，搞公共建筑，大家都会比较重视，因为这是形象、声誉、品牌，但对住房就不是那么重视了，认为那是“小儿科”。这与专业工程、公共建筑大多都是个性化的，而住房是批量建造的有关，却不知“小儿科”也有大学问。

其实，使用专业工程、公共建筑的人都是“过客”，大多追求的是感官愉悦，功能科学、合理，而使用住房的都是“主人”，住房的质量每时每刻都在影响人的生活。我们讲科学发展要以人为本，提高住房质量提了多少年了，提建筑工业化、住宅产业化也有多少年了，这些年住房质量有提高，但是还是难以让群众满意，提高质量的进度还是让人有点着急。且不说建筑设计的风格、结构创新、建造方式的革新那些大的方面，就是在一些看似小事的方面，做好它也是十分不容易的。

我们知道，居住建筑能耗占总能耗相当大的比重。如果将住房的节能做好了，就功德无量；我们讲城市垃圾围城，如果把生活垃圾处理好了，减少排放，就功德无量；我们要是将住房渗漏这些质量通病根除了，就功德无量；我们要是将住房建得老百姓搬进去再也不用改造管线，免去那些装修的浪费，就功德无量。有一个住宅楼，还是特级企业施工的，1/3以上的门是平行四边形的，就连横平竖直都做不到。大家都有住房，不妨回家去量一下，你的房间里，四面墙，地面到房顶的尺寸是不是一样的？偏差在一厘米大概就是不错的了。好多住房，小毛小病层出不穷，老百姓烦恼不断。什么时候我们才能做到住房建设像工业化的标准、工业化的精度、工业化的效率、工业化的质量？

前几天，我问一个老专家，我们现在有没有没毛病的住房。他沉思良久，回答说，没有。看来，提高住房建设质量任务还很艰巨。