2012年，全国商品房销售总量为11.13亿平方米，同比2011年小幅上涨1.74%。按照目前的月均水平，预计2013年全年商品房销售量将在12亿平方米以内。

可以看出，尽管商品房市场已经在2012年以后迎来全面性复苏，但是全国商品房的销售量却难以再复制过去25%左右的增长速度。过去十年是房地产行业的黄金十年，我国房地产市场扩张速度空前，几年就跃上一个新台阶。

但到了最近三年，我国商品房销售面积基本稳定在11亿平方米左右，再也没有出现像此前这样规模的扩张。我们预计，未来3年商品房市场会在11亿平方米的基础上继续保持稳步增长，5年以后进入稳定期，8年后则将出现局部调整，直至10年后总规模将开始下降。

首先，人口红利效应减弱的大势已定，支撑近年来房地产交易规模快速扩张的重大因素将不复存在。

就我们的行业经验，中国购房者的年龄结构一般集中在20岁-45岁，该部分人群占到全部成交量的80%以上，其中30岁以下购房者占到全部成交的约40%。根据第六次人口普查数据，中国城市中20 45岁的人口已经达到顶峰，为2.06亿人，到2018年，该部分人群人口将下降约10%，而最主力的刚需群体，城市中20-30岁的人群，也在2011-2012年间达到9300万的高峰毫无疑问，购房活跃人群总量的减少决定了商品房的消费规模很难在过去的基础上再出现大幅度的突破。

其次，城镇化未来十年的微观进程并不乐观，难以成为接棒人口红利后拉动住房消费的巨大引擎。

数据显示，2010年287个地级市中有近6成的城市城镇化率在40%或以下，距离50%以上的分界线尚有很长一段距离。而随着东部城市的城镇化率逐渐触顶，西部新的增长极又难以在短时期内形成，未来若干年全国范围内的城镇化进程将面临青黄不接的处境。

最后，城市发展面临资源不足和过度透支的风险，未来商品房市场难以再有大幅上涨的空间。对一线城市和部分二线城市来说，主要来自两方面的阻力：一方面，一线城市开发较早，住宅用地的供应量已经逼近极限；另一方面，刚需购买力是有极限的，一线城市持续上涨的房价终将抑制刚需的进一步释放。

对于三四线城市来说，在过去的几年中，由于过于依赖土地收入带来的收入，一方面是高体量的土地出让规模，另一方面是以本地需求为主的有限人口，三四线城市正面临着过度透支的风险。目前，持续的高体量土地供应将造成商品房市场巨大的供应压力，需求的透支性释放必然将导致成交规模迎来回调。（作者：克而瑞信息集团研究员  杨晨青、潘绍之）（来源：中国建设报）